不動産を立地で選ぶ

不動産は立地条件も要チェックです

不動産の投資をする時には、少しでも利回りのよい不動産を購入しようとやっきになると思います。その際には、不動産の価格であったり、間取り、年式、立地条件、あとは価格などを公正な目で見て決定する事になります。
その際に最も注目されているのが立地条件と価格になります。立地条件と価格は、どちらがより重要視しなければいけないかをご紹介します。

最も大事な事は安定した

不動産投資をする時に最も重要な事は、やはり収入を継続的に得る事になります。
そのためにはユーザーの需要の多いエリアを狙うのもひとつの判断基準だと言えます。借り手がいない物件でも少し家賃を見直したり敷金、礼金を見直せばすぐに入居者が見つかるような理想的な立地条件に建てられた不動産は、安定した収入を得るために最も重要な条件をクリアしている事になります。
一般的に駅やバス停、コンビニから近かったり、人気エリアに建っている物件は立地がとても良いと思われるかも知れませんが、それは賃貸物件を借りる側の理想であって、不動産投資を行う側からすれば、どんなに駅から遠くても、借り手を直ぐに見つける事ができるような物件であれば、それは立地の良い物件である事は間違いありません。

立地のよい物件の特徴

不動産投資をする物件を選ぶ際に気を付けたいのが立地条件ですが、どのような立地条件の物件がよいのかというと、基本的にはライフラインがしっかりと整っている物件です。
例えば車で移動するのが当たり前のエリアでしたら、車で行ける範囲に銀行、病院、スーパーなどが揃っているような物件です。そういったエリアの場合には、駐車場の設備がしっかりと整っているとより魅力的な物件となります。
駅から近い、徒歩圏内と言う事だったり、人気の駅ランキングで上位という理由だけがより立地条件ではないと言う事なのです。

安定は継続性が必要

不動産物件は、少しでもお金が入る状況が多い方が利益が上がります。そのため、とても良い不動産でも金額が高過ぎて空き室が多いようなアパートやマンションは安定した収入を得る事が難しいと言えます。
また、適正な価格を設定する事ができれば、少々不便な所でも継続的に入居者が訪れますので安定した収入を得る事ができます。安定した収入を得る事ができる物件で、初期投資費用の少ない物件はそれだけで魅力的な物件になります。
有名な駅前はかなりお値段もはりますが、地方のリーズナブル物件の中でも入居者が途切れない物件などは利益率が高く、安定しておりますのでおすすめです。

不動産が売れない場合の対策

不動産が売れない場合には

不動産投資をしていた時に、最も頭を悩ませるのが不動産がいつまでたっても売れない事です。
自分的にはそこまで酷い物件ではなく、魅力的な物件でも何故か売れないようなケースは多々あります。
そんな時にはどうしたらよいかわからなくて悩んでいる方も多いのです。

家が売れない3つの理由とは

家が売れない理由は大きく分けて価格が原因の場合と物件が原因の場合、不動産会社が原因の場合の3つに分ける事ができます。
その中でも最も多いのが価格が原因の場合です。仮に価格が原因だった場合には、価格を下げる必要がありますが、元々の価格が適正であるかどうかによって設定する価格が異なってきます。
不動産会社のプロに任せたから査定金額は間違いないと思っている方もいらっしゃいますが、不動産会社は他の不動産会社に負けないように最初の査定額を高く設定している可能性がありますので、100パーセント信用できる物ではありません。

物件が原因の場合には、先ずは徹底的にクリーニングを行う事が重要になります。
購入希望者は物件の見た目の第一印象で判断してしまいます。仮に購入者が決まってからクリーニングをしようと思っていたとしても汚い物件を見た方は購入意欲が湧きにくいと思います。
出来るだけ早く、綺麗にクリーニングしてあげてください。自分でもクリーニングする事は可能ですが。
やはりここはプロに任せた方がベストです。

不動産会社が原因の場合には、不動産会社を変える前提で考え直す必要があります。
不動産の中にはあまり真剣に紹介してくれない不動産会社もいます。いくら査定金額が高かったとしでも売れなければ意味がありません。
基本的には不動産会社と結ぶ媒介契約の専属専任媒介と専任媒介は契約期間が3ヶ月ですので、3ヶ月が過ぎても反応が無いような場合には、他の不動産を頼るのも一つの方法になります。

レインズに掲載しているか

不動産会社は東日本不動産流通機構、通称レインズに7日間登録する義務があります。
しかし、レインズに登録してしまうと買主側の0仲介手数料が受け取れないという不動産会社の担当心理があります。
不動産会社からしてみれば面白くない話だと思いますが、レインズに掲載しているかどうかは、不動産の購入希望者の数に大きな影響力があります。
そのため、囲い込みという別の仲介業者からの紹介を勝手に断ってしまう場合などもあります。
特に悪質な不動産会社の場合には、このようやり方が横行しておりますので最初に不動産会社を選ぶ段階で注意するようにしてください。
しかし、専属専任媒介及び専任媒介契約を不動産業者と締結した場合にはレインズに登録する義務が発生しますので、上記のようなことは起こらないと思います。

表面利回りと実質利回りとは?

表面利回りと実質利回りの違いとは

不動産投資をはじめる前には表面利回りと実質利回りについてしっかりと理解しておかなければいけません。安定した投資で初心者でもはじめやすいと評判の不動産投資ですが、あくまでも投資ですので、しっかりと理解すべきところを理解しておかないと損を出してしまう可能性もあります。

利回りとは

表面利回りと実質利回りはどちらも不動産投資において利益を表している言葉ですが、内容は少々変わってきます。
投資の為に不動産物件を探しているような場合には、利回りがとても重要になってきます。この利回りは投資した金額に対してどれくらいの収益があるのかの尺度です。不動産投資だけでなく、株式や債券、預貯金などでも使用される言葉で、この利回りの数字が大きければ大きいほど利益が多くなる事になりますので、投資家の方は少しでもたかり利回りの物件を探しております。

表面利回りとの考え方

表面利回りと実質利回りは似て違う物です。
表面利回りは、別名グロスといい、年間の家賃収入を物件の価格で割った数字になります。
投資用物件を探している場合に、表面利回りで何パーセントなどと書いてある場合は、この数字になります。不動産投資を行う上で最も最初に参考にする数字になっています。
表面利回りは「年間収入÷物件価格×100」という計算式で算出する事ができます。

実質利回りの考え方

これに対して実質利回りとは年間の家賃収入をそのまま受け取るのではなく、実際に必用になる固定資産税であったり、管理費、物件を購入する時に必用になる登録免許税などの諸費用を物件価格に上乗せした数字になります。
実質利回りは、「(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100」という計算式で算出する事ができます。

正確度が高いのは実質利回り

不動産投資を行う場合には、色々な所でお金がかかるようになってしまいます。
単純に家賃収入を考えた表面利回りだけでは現実と大きな誤差が出てしまう可能性があります。そのため、不動産投資において実態を表している数字は実質利回りになるのです。特に中古物件の場合には、色々と手直しする部分も出てきますので注意が必要になります。
これから不動産投資を始めようと思ったら、気になる物件は最初に表面利回りである程度の収入予想を立てておいて、本格席に投資をする前提として考える段階になったら実質利回りで計算し直して正確な数字を見て判断するのがおすすめです。
実質利回りで計算すると思ったより利益が出ないような物件もありますので要注意です。

安定した収益を得るための方法

不動産投資で安定した収入を

金利が低い時代が続いている2017年の3月現在、日本国内において、安定した利益を得る事ができると人気になっているのは不動産投資です。
不動産投資やアパート経営などは派手な利益は有りませんが、将来にわたって安定した収入を得る事ができるというメリットがあります。
もちろん、投資ですから全員が全員とも利益を上げる事ができるわけではありませんが、しっかりと不動産投資についての理解度を上げれば安定した収入は難しい事ではありません。

不動産投資は安定した収益を見込める数少ない投資です

投資は不安定なものですから、どうしても無理して収入を得ようと思ったら損をしてしまう可能性も視野に入れなければいけません。
しかし、投資の中でも安定感抜群なのが不動産投資で、一番最初の投資をする段階で、いかに魅力的な投資目的を見つけられるかという問題さえクリアしてしまえば、そのあとは、長期にわたって安定した収益を見込む事ができます。
FXなどはそれこそ毎日のように一喜一憂しながらになりますので非常に手間がかかる投資です。FXと比べたらかなり安定した投資だと言えます。
もちろん地震などで建物が突発的に劣化する可能性もありますが、他の投資と比べたら微々たるものです。

なぜ安定した収入を見込めるのか

どうして不動産投資は安定した収入がみこめるのかというと、不動産投資の収入源が家賃収入だからです。基本的な賃貸契約は2年という縛りがあります。そのため、2年の間は毎月決められた収入があると言う事になります。
一般的なお金を払って買い物をするような商売とは違い、毎月決められた収入を得る事ができるのが不動産投資のメリットだと言えます。2年を超えても賃貸契約を更新する方も多いので、長期的で安定した収入が得られるという事なのです。

安定した収入を得るために

安定した収入を得るために重要になってくるので、他のライバル賃貸物件との差別化です。
特に需要と供給のバランスが崩れていて、空き物件が多いようなエリアでは、他の不動産との差別化をしっかりと行わないと安定して入居者を確保するのが難しくなってしまいます。
一定期間の賃料を無料にしたり、ウォシュレットをつけたり、ペット可にしたり、家賃をまとめて支払うと一定の割引があったりなど他の不動産物件でしていないようなサービスを追加すると、入居率があがります。
最初に利用者をしっかりとつかむサービスを展開すると安定した収入を維持する事ができますのでおすすめです。

利回りを考慮した不動産経営

不動産投資を成功させるために

2017年の3月現在、金利がとても低い為、銀行にお金を預けていてもお金を増やす事は難しくなっております。
そこで、銀行でお金を寝かせておくのではなく、積極的に投資などによって資産を増やそうという動きが出ているのです。
そんな方の中でも特に注目されているのが不動産投資です。

不動産投資を成功させるためには

不動産の投資によって資産を増やそうとするのであれば、確実に利益のでるであろう不動産に投資する必要があります。
そのためには、不動産の利回りについての知識は必須です。もし、しっかりと利回りについての知識がない状況で不動産投資を行ってしまったら、カモにされてしまい大きな損失を出してしまう可能性があります。
1円でも多くの利益を出したいのであれば、利回りについての知識は必須になります。

物件の優劣を把握する

利回りとは、基本的にある決められた期間でどれだけ利益が見込めるかの指標です。
不動産に対してどれだけ支出して、どれだけ回収できるのかは投資をする上で最も重要になります。

利回りには表面利回りと実質利回りとがあり、大まかに収益力を把握するなら表面利回りを使用して、より正確な利回りを知りたいという方の場合には、実質利回りを参考にする必要があります。
表面利回りは、年間収入を購入価格で割った値になります。ある程度の予想がつくために不動産に投資する際の参考になります。
これに対して実質利回りは、家賃収入などから支払わなければいけない固定資産税や火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金の他に、不動産会社に支払う費用などを引いた純粋な金額を購入費用で割った数値になります。
管理費やその他のランニングコストも引いて計算しますのでより正確な数値で判断する事が出来ます。

空き室物件の利回り

空き室物件の場合には、現在、利益が発生しておりませんので、あくまで想定の家賃になります。その場合には、家賃を近隣エリアの相場と比較した上で決定する事が重要になります。
仮に不動産会社が提示している家賃が周辺相場よりも高い場合には、実際に投資した後に利率は下がる事になります。また、その物件に長く住んでいる方がいるような場合には、住み始めた、まだ綺麗な状態の不動産価値を元に算出されている可能性がありますので同じく注意が必要になります。
冷静な目で判断する事はもちろんのこと、色々な不動産をチェックして、不動産の優劣を見分ける目を養う事が重要になります。

年収との兼ね合いを見ながら返済額を決める

住宅ローンの金額設定は適切な返済額を

憧れのマイホームを購入する場合には、一括での購入は難しく90パーセント以上の方が住宅ローンを利用してマイホームを手に入れています。
ローンを組めば貯金では買えないような家も購入する事ができますので、理想の住まいを手に入れる事が出来るようになります。
しかし、お金を借りる金額も無限ではありません。銀行も返済が可能と思われる金額しか貸してくれませんし、限界まで借りてしまうと返済がとても苦しくローン地獄に陥ってしまう可能性もあります。

借入限度額は返済可能金額とは全く違う

住宅ローンを借りて家を建てた人100人の中でローン破綻する方は1人弱といったデータがあります。
そのため、しっかりと身の丈にあった金額を借りるように注意する必要があります。
その際に重要になっているのが借入限度額と返済可能金額です。借入限度額は銀行から借りる事ができるマックスの金額です。
住宅ローンを申し込んだ年齢、返済負担率、担保評価だけでなく、年収や勤続年数、家族構成、他に借りている金額の有無などによって貸してくれる金額が上下します。
これに対して返済可能金額とは、これから住宅ローンを利用するにあたって、毎月の支払いを無理なくでき、返済においてストレスを感じずに生活する事ができる金額になります。
住宅ローンがあるから買うのを諦めるなどの会話が頻繁に起こると精神的にも苦しくなるので、借入限度額よりも返済可能金額に注目して住宅ローンを考えている方が増えております。

ライフプランとキャッシュフローを作成しよう

自分が将来的にいくらくらいの借入金額でしたら負担なく幸せに過ごせるのかを即答する事ができる方は皆無です。
その為、シミュレーションを行い自分がどのくらいの金額だったら返済できるのかをしっかりと考える必要があるのです。
その為に作成するのがライフプランとキャッシュフローです。
ライフプランはこれからの人生の希望やイベントを記入して作成します。例えば子供を二人欲しい、子供は両方とも私立、子供の結婚の時のお祝い金として200万円よういしたい、年に一回は実家のある北海道に旅行などありとあらゆるプランを書きだしてどの程度のお金が必要かを計算します。
キャッシュフローは、ライフプランを参考にどれだけお金がかかっているのかを算出する物です。実際に私立に通わせた時に必用になる金額であったり、車の購入金額、旅行の費用など考えられる部分を算出して、計算します。
キャッシュフローを算出する事によって、ある程度の返済可能金額が算出できますので住宅ローンの借入金額の参考にします。

不動産購入の流れ

不動産を購入しようと思ったら

結婚をしたり、子供が出来たり、引っ越したりなどの人生の節目に不動産を購入される方も多いのですが、とにかく金額が大きいので尻込みしてしまっている方も多いと思います。
そこでこちらでは、不動産を購入する流れを簡単にですがご紹介します。現在、不動作の購入を具体的に考えている方も、将来的に不動産を購入しようと思っている方も、ぜひチェックしてみてください。

沢山ある不動産の中で

まずはどのような物件を購入するのか検討します。マンションなのか一軒家なのか、間取りはどんな物なのか、どのエリアなのか、予算はいくらくらいなのか、いつ頃に引越す予定なのかなどをしっかりと検討する事が重要になります。
狙っているエリアの同程度の不動産をチェックする事によって、相場がわかりますので、その相場を元に予算を決定し、預貯金の額であったり、住宅ローンなどで大体借りる事ができる金額を算出した上で、購入する不動産の予算を決定する事が重要になります。
予算とエリアをある程度設定すれば、選択肢も絞る事ができますので迷わずに決定する事ができます。

物件購入予約

良い物件を見つけたらすぐに購入予約をしてください。特に新築マンションなどは人気が高く、高層階は需要が高くなっておりますので、これという物件を見つけたらなるべく早目に申し込みを行って下さい。
先着順ではなく、抽選の物件もあります。このような物件の場合には急がず、登録期間を使って熟考した上で登録するようにしてください。
ただ、この時に注意して欲しいのが、購入しようと思っている不動産によっては申込証拠金が必要になり、20,000円から100,000円程度のお金を準備しておく必要があります。
この申込証拠金は、購入する事になれば手付金の一部に充当されますし、購入に至らなければ返金されますので安心してください。

購入する事が決まったら

購入する事が決まったらいよいよ契約です。契約前に重要事項の説明を受け、しっかりと内容が確認できれば不動産の売買契約を結びます。
その際に、購入した不動産金額の10パーセントから20パーセントくらいの手付金も準備しておくようにしてください。
その後、住宅ローンを使用する場合には、住宅ローンの正式な契約を結びます。この時に住宅ローンが使用できないなんて事にならないように、事前に金融機関や保証期間の審査を受け、融資が承認されてから契約するのがポイントになります。
その後、不動産の登記手続きが完了したら、購入した不動産に引越して新生活を送る事になります。

借地権の売却って難しいの?

借地権の売買で覚えておいて欲しい事

借地権という言葉をご存知でしょうか?この借地権とは、その名の通り土地を借りる権利の事で、土地を借りて、その上に家などの建物を建設できる権利です。
この借地権が無いと、建物が建った後に土地を返して欲しいと言われたら建てた建物を取り壊さなければいけません。
そのため、いつまでは土地を返済せずに借り続ける権利という立ち位置が借地権になるのです。借地権には、賃借権、地上権、永小作権、地役権、使用借権といった種類があります。

注意したい借地権の単独売買について

借地権はそれだけですとほとんど買値が着きません。土地の値段が3000万円で、相続税の場合に底地50パーセント、借地権50パーセントだった場合には、売却金額は1500万円になると考えると思いますが、実際には借地権だけで売却した場合には半額以下になってしまうケースが多くなっております。
借地権だけですと、土地はいずれ返却しなければいけませんし、底地だけですと土地を持っていても土地の上に立っている建物を取り壊して自分の好きなように使用する事が出来ません。
どうしても不自由な土地になってしまうのです。そのため、借地権だけではかなり損をしてしまうのです。

借地権の単独売買が安い理由とは

借地権の単独売買が安い理由としては、地主さんに地代を支払ったり、契約更新費用などよけいな出費がある事と、仮に建物を建て替えるような場合には、地主さんの許可がないと建てられないなどの不自由な面が出て来てしまいます。
金銭面の負担と何かする度に、いちいち地主さんに許可をとらなければいけないという問題がある為に、どうしても借地権の単独売買は値段が付きにくくなっているのです。

借地権の売却

基本的に借地権は一般人同士での売買はありません。あったとしてもかなりレアなケースとなっております。借地権は不動産会社に一人で売りに行く場合と、地主さんと共同で売買するとでは値段が大きく変わってきます。
この辺りは非常に難しい問題ですし、大金が絡む事になりますので、できれば借地権の売買に詳しい専門家の方を交えて売買するのがおすすめです。

また、借地権の売買をする場合には、確実に土地、建物などとセットで売却するのがおすすめです。仮に借地権を単独で売買しようと思っている方は、思いっきり買い叩かれてしまう可能性や、中々買い手がつかない事を頭に入れて売買にチャレンジする必要がある事を頭に入れておいてください。

借地権の事に関して詳しく載っているホームページがありました。

http://www.c21mercury.com/

無料相談、相談実績も年間1000件、借地権の買取実績も公表している会社です。実績数も豊富なので借地権の売買やトラブルでお悩みの方は一度相談してみてはいかがでしょうか?

不動産売買の時の注意点

不動産売買の時に注意して欲しいポイントとは

不動産の売買は、人生の中で最も大きな契約になります。その為、万が一でも失敗できない契約だといえます。しかし、一般的な方でしたら、人生の中でそう何度も不動産売買を経験しませんので、どのようなポイントに注意したらよいかわからないと思います。
そこでこちらでは、不動産売買において注意しなければいけないポイントをご紹介します。

不動産を売却する時には

不動産を売却する時には、その不動産の売却金額を設定する必要があります。簡単に相場を確認するには国土交通省が製作している土地総合情報システムで調べる事も可能ですが、できれば複数の不動産会社に見積もりを依頼して下さい。
不動産会社によっては買取り金額が全然異なりますので必ず複数に依頼してください。全ての不動産会社に依頼するのはとても時間も労力もかかりますので、一般的には簡易査定サイトである程度の金額を把握すると何社かに絞りやすいと思います。
その上で訪問査定を受け、実際に買取りしてくれる金額を提示してくれた中で、最も信頼でき、高い査定額を提示してくれた不動産会社との交渉に入ります。

不動産の売却は慎重に

不動産の売却は慎重に行うようにしてください。不動産の売却にはとても大きなお金が動く事になります。
そのため解約しなければいけなくなった時には高い違約金を支払わなければいけません。違約金は契約内容によっても異なりますが、不動産の売買代金の10パーセントから20パーセントになっております。
2000万円の不動産でしたら、200万円から400万円もかかってしまう事になります。

覚えておきたい瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、不動産の売却が済んだ後に、飼い主からシロアリの被害にあっていたと告げられたり、雨漏りが酷いなどの苦情を言われた際に追わなければいけない責任です。
つまり、事前に説明していない部分に不具合があった場合に、この責任を負わなければならず、損害賠償を求められるようになってしまうと言う事です。
瑕疵が重要な過失だった場合には、売買契約の解除を求められる可能性もあります。売買契約の場合には、瑕疵担保責任を負うかどうかや、負うとしたらどれくらいの期間なのかなど契約書で確認できます。
また、事前には売り主も分からなかったけど、買主が住んでから発覚したような不具合に関しては、瑕疵担保期間内であれば売主が修繕をすることとなります。
こういったトラブルが起こらないようになるべく把握している不具合は事前にしっかりと説明しておく事が重要になります。

住宅ローンの賢い選び方

住宅ローンを選ぶ前に知っておいて欲しい事

住宅ローンは、その名の通り、住宅を購入するために融資してもらうローンの事です。不動産の購入はかなり大きな金額になりますのでとてもじゃありませんが一括での購入は難しくなっております。家を買いたいと思っていても、自分の貯金だけではどうにもならないという方のために、融資してくれる金融商品が住宅ローンになっております。住宅ローンは様々な金融機関が用意しており、その中から最もお得な住宅ローンを選ぶ必要があります。

住宅ローン選びは超重要です

住宅ローンは借り入れる金額がとても多いのでしっかりとローン商品を選ぶ必要があります。基本的には金利が安ければそれだけ支払う金額も少なくなりますし、借りる事ができる予算も増えますので金利をベースにしっかりとローン商品を探すのがおすすめなのですが、金利だけに注目していると大きな一杯をしてしまいますので要注意です。実は住宅ローンの場合には、最初から最後まで同じ金利で借りる事ができる全期間固定型意外に、最初の金利は安いけど徐々に金利が上がっていく変動型や、一定の期間の金利は安いけど、その期間が過ぎたら割高になってしまう固定期間選択型などが金利が変更する住宅ローンもあるのでその辺りにも注意が必要になります。

住宅ローンの種類から

住宅ローンを利用する場合には、住宅ローンの種類もしっかりと把握している必要があります。全期間固定型のフラット35は、最初から最後まで同じ金利の住宅ローンですが、この金利は金融機関で自由に設定しても良い事になっておりますので、同じフラット35だとしても金利が異なりますので慎重に比較する必要があります。他にも借入手数料にも差がありますので、トータルでいくら返済しなければいけないのかをしっかりと確認する事が重要になります。

融資の実行日にも注目

不動産を購入する事になったら住宅ローンがいつから利用できるのかにも注目です。基本的には物件購入の残金決済と、融資実行のタイミングを合わせないと大変な事になってしまいます。特に自分で住宅ローンを申し込むような場合には、残金決済時に融資をしてもらえるのかの確認を取った上で融資を申し込む必要があります。また、中古住宅を購入し、リフォームする料金の融資を受ける場合には、リフォームが完成した時にフラット35からの融資は実行されますので、それまでの期間においてはつなぎ融資を受ける必要があり、この部分もしっかりと確認しておく事が重要になります。