不動産を立地で選ぶ

不動産は立地条件も要チェックです

不動産の投資をする時には、少しでも利回りのよい不動産を購入しようとやっきになると思います。その際には、不動産の価格であったり、間取り、年式、立地条件、あとは価格などを公正な目で見て決定する事になります。
その際に最も注目されているのが立地条件と価格になります。立地条件と価格は、どちらがより重要視しなければいけないかをご紹介します。

最も大事な事は安定した

不動産投資をする時に最も重要な事は、やはり収入を継続的に得る事になります。
そのためにはユーザーの需要の多いエリアを狙うのもひとつの判断基準だと言えます。借り手がいない物件でも少し家賃を見直したり敷金、礼金を見直せばすぐに入居者が見つかるような理想的な立地条件に建てられた不動産は、安定した収入を得るために最も重要な条件をクリアしている事になります。
一般的に駅やバス停、コンビニから近かったり、人気エリアに建っている物件は立地がとても良いと思われるかも知れませんが、それは賃貸物件を借りる側の理想であって、不動産投資を行う側からすれば、どんなに駅から遠くても、借り手を直ぐに見つける事ができるような物件であれば、それは立地の良い物件である事は間違いありません。

立地のよい物件の特徴

不動産投資をする物件を選ぶ際に気を付けたいのが立地条件ですが、どのような立地条件の物件がよいのかというと、基本的にはライフラインがしっかりと整っている物件です。
例えば車で移動するのが当たり前のエリアでしたら、車で行ける範囲に銀行、病院、スーパーなどが揃っているような物件です。そういったエリアの場合には、駐車場の設備がしっかりと整っているとより魅力的な物件となります。
駅から近い、徒歩圏内と言う事だったり、人気の駅ランキングで上位という理由だけがより立地条件ではないと言う事なのです。

安定は継続性が必要

不動産物件は、少しでもお金が入る状況が多い方が利益が上がります。そのため、とても良い不動産でも金額が高過ぎて空き室が多いようなアパートやマンションは安定した収入を得る事が難しいと言えます。
また、適正な価格を設定する事ができれば、少々不便な所でも継続的に入居者が訪れますので安定した収入を得る事ができます。安定した収入を得る事ができる物件で、初期投資費用の少ない物件はそれだけで魅力的な物件になります。
有名な駅前はかなりお値段もはりますが、地方のリーズナブル物件の中でも入居者が途切れない物件などは利益率が高く、安定しておりますのでおすすめです。

不動産が売れない場合の対策

不動産が売れない場合には

不動産投資をしていた時に、最も頭を悩ませるのが不動産がいつまでたっても売れない事です。
自分的にはそこまで酷い物件ではなく、魅力的な物件でも何故か売れないようなケースは多々あります。
そんな時にはどうしたらよいかわからなくて悩んでいる方も多いのです。

家が売れない3つの理由とは

家が売れない理由は大きく分けて価格が原因の場合と物件が原因の場合、不動産会社が原因の場合の3つに分ける事ができます。
その中でも最も多いのが価格が原因の場合です。仮に価格が原因だった場合には、価格を下げる必要がありますが、元々の価格が適正であるかどうかによって設定する価格が異なってきます。
不動産会社のプロに任せたから査定金額は間違いないと思っている方もいらっしゃいますが、不動産会社は他の不動産会社に負けないように最初の査定額を高く設定している可能性がありますので、100パーセント信用できる物ではありません。

物件が原因の場合には、先ずは徹底的にクリーニングを行う事が重要になります。
購入希望者は物件の見た目の第一印象で判断してしまいます。仮に購入者が決まってからクリーニングをしようと思っていたとしても汚い物件を見た方は購入意欲が湧きにくいと思います。
出来るだけ早く、綺麗にクリーニングしてあげてください。自分でもクリーニングする事は可能ですが。
やはりここはプロに任せた方がベストです。

不動産会社が原因の場合には、不動産会社を変える前提で考え直す必要があります。
不動産の中にはあまり真剣に紹介してくれない不動産会社もいます。いくら査定金額が高かったとしでも売れなければ意味がありません。
基本的には不動産会社と結ぶ媒介契約の専属専任媒介と専任媒介は契約期間が3ヶ月ですので、3ヶ月が過ぎても反応が無いような場合には、他の不動産を頼るのも一つの方法になります。

レインズに掲載しているか

不動産会社は東日本不動産流通機構、通称レインズに7日間登録する義務があります。
しかし、レインズに登録してしまうと買主側の0仲介手数料が受け取れないという不動産会社の担当心理があります。
不動産会社からしてみれば面白くない話だと思いますが、レインズに掲載しているかどうかは、不動産の購入希望者の数に大きな影響力があります。
そのため、囲い込みという別の仲介業者からの紹介を勝手に断ってしまう場合などもあります。
特に悪質な不動産会社の場合には、このようやり方が横行しておりますので最初に不動産会社を選ぶ段階で注意するようにしてください。
しかし、専属専任媒介及び専任媒介契約を不動産業者と締結した場合にはレインズに登録する義務が発生しますので、上記のようなことは起こらないと思います。

表面利回りと実質利回りとは?

表面利回りと実質利回りの違いとは

不動産投資をはじめる前には表面利回りと実質利回りについてしっかりと理解しておかなければいけません。安定した投資で初心者でもはじめやすいと評判の不動産投資ですが、あくまでも投資ですので、しっかりと理解すべきところを理解しておかないと損を出してしまう可能性もあります。

利回りとは

表面利回りと実質利回りはどちらも不動産投資において利益を表している言葉ですが、内容は少々変わってきます。
投資の為に不動産物件を探しているような場合には、利回りがとても重要になってきます。この利回りは投資した金額に対してどれくらいの収益があるのかの尺度です。不動産投資だけでなく、株式や債券、預貯金などでも使用される言葉で、この利回りの数字が大きければ大きいほど利益が多くなる事になりますので、投資家の方は少しでもたかり利回りの物件を探しております。

表面利回りとの考え方

表面利回りと実質利回りは似て違う物です。
表面利回りは、別名グロスといい、年間の家賃収入を物件の価格で割った数字になります。
投資用物件を探している場合に、表面利回りで何パーセントなどと書いてある場合は、この数字になります。不動産投資を行う上で最も最初に参考にする数字になっています。
表面利回りは「年間収入÷物件価格×100」という計算式で算出する事ができます。

実質利回りの考え方

これに対して実質利回りとは年間の家賃収入をそのまま受け取るのではなく、実際に必用になる固定資産税であったり、管理費、物件を購入する時に必用になる登録免許税などの諸費用を物件価格に上乗せした数字になります。
実質利回りは、「(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100」という計算式で算出する事ができます。

正確度が高いのは実質利回り

不動産投資を行う場合には、色々な所でお金がかかるようになってしまいます。
単純に家賃収入を考えた表面利回りだけでは現実と大きな誤差が出てしまう可能性があります。そのため、不動産投資において実態を表している数字は実質利回りになるのです。特に中古物件の場合には、色々と手直しする部分も出てきますので注意が必要になります。
これから不動産投資を始めようと思ったら、気になる物件は最初に表面利回りである程度の収入予想を立てておいて、本格席に投資をする前提として考える段階になったら実質利回りで計算し直して正確な数字を見て判断するのがおすすめです。
実質利回りで計算すると思ったより利益が出ないような物件もありますので要注意です。

借地権の売却って難しいの?

借地権の売買で覚えておいて欲しい事

借地権という言葉をご存知でしょうか?この借地権とは、その名の通り土地を借りる権利の事で、土地を借りて、その上に家などの建物を建設できる権利です。
この借地権が無いと、建物が建った後に土地を返して欲しいと言われたら建てた建物を取り壊さなければいけません。
そのため、いつまでは土地を返済せずに借り続ける権利という立ち位置が借地権になるのです。借地権には、賃借権、地上権、永小作権、地役権、使用借権といった種類があります。

注意したい借地権の単独売買について

借地権はそれだけですとほとんど買値が着きません。土地の値段が3000万円で、相続税の場合に底地50パーセント、借地権50パーセントだった場合には、売却金額は1500万円になると考えると思いますが、実際には借地権だけで売却した場合には半額以下になってしまうケースが多くなっております。
借地権だけですと、土地はいずれ返却しなければいけませんし、底地だけですと土地を持っていても土地の上に立っている建物を取り壊して自分の好きなように使用する事が出来ません。
どうしても不自由な土地になってしまうのです。そのため、借地権だけではかなり損をしてしまうのです。

借地権の単独売買が安い理由とは

借地権の単独売買が安い理由としては、地主さんに地代を支払ったり、契約更新費用などよけいな出費がある事と、仮に建物を建て替えるような場合には、地主さんの許可がないと建てられないなどの不自由な面が出て来てしまいます。
金銭面の負担と何かする度に、いちいち地主さんに許可をとらなければいけないという問題がある為に、どうしても借地権の単独売買は値段が付きにくくなっているのです。

借地権の売却

基本的に借地権は一般人同士での売買はありません。あったとしてもかなりレアなケースとなっております。借地権は不動産会社に一人で売りに行く場合と、地主さんと共同で売買するとでは値段が大きく変わってきます。
この辺りは非常に難しい問題ですし、大金が絡む事になりますので、できれば借地権の売買に詳しい専門家の方を交えて売買するのがおすすめです。

また、借地権の売買をする場合には、確実に土地、建物などとセットで売却するのがおすすめです。仮に借地権を単独で売買しようと思っている方は、思いっきり買い叩かれてしまう可能性や、中々買い手がつかない事を頭に入れて売買にチャレンジする必要がある事を頭に入れておいてください。

借地権の事に関して詳しく載っているホームページがありました。

http://www.c21mercury.com/

無料相談、相談実績も年間1000件、借地権の買取実績も公表している会社です。実績数も豊富なので借地権の売買やトラブルでお悩みの方は一度相談してみてはいかがでしょうか?

不動産売買の時の注意点

不動産売買の時に注意して欲しいポイントとは

不動産の売買は、人生の中で最も大きな契約になります。その為、万が一でも失敗できない契約だといえます。しかし、一般的な方でしたら、人生の中でそう何度も不動産売買を経験しませんので、どのようなポイントに注意したらよいかわからないと思います。
そこでこちらでは、不動産売買において注意しなければいけないポイントをご紹介します。

不動産を売却する時には

不動産を売却する時には、その不動産の売却金額を設定する必要があります。簡単に相場を確認するには国土交通省が製作している土地総合情報システムで調べる事も可能ですが、できれば複数の不動産会社に見積もりを依頼して下さい。
不動産会社によっては買取り金額が全然異なりますので必ず複数に依頼してください。全ての不動産会社に依頼するのはとても時間も労力もかかりますので、一般的には簡易査定サイトである程度の金額を把握すると何社かに絞りやすいと思います。
その上で訪問査定を受け、実際に買取りしてくれる金額を提示してくれた中で、最も信頼でき、高い査定額を提示してくれた不動産会社との交渉に入ります。

不動産の売却は慎重に

不動産の売却は慎重に行うようにしてください。不動産の売却にはとても大きなお金が動く事になります。
そのため解約しなければいけなくなった時には高い違約金を支払わなければいけません。違約金は契約内容によっても異なりますが、不動産の売買代金の10パーセントから20パーセントになっております。
2000万円の不動産でしたら、200万円から400万円もかかってしまう事になります。

覚えておきたい瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、不動産の売却が済んだ後に、飼い主からシロアリの被害にあっていたと告げられたり、雨漏りが酷いなどの苦情を言われた際に追わなければいけない責任です。
つまり、事前に説明していない部分に不具合があった場合に、この責任を負わなければならず、損害賠償を求められるようになってしまうと言う事です。
瑕疵が重要な過失だった場合には、売買契約の解除を求められる可能性もあります。売買契約の場合には、瑕疵担保責任を負うかどうかや、負うとしたらどれくらいの期間なのかなど契約書で確認できます。
また、事前には売り主も分からなかったけど、買主が住んでから発覚したような不具合に関しては、瑕疵担保期間内であれば売主が修繕をすることとなります。
こういったトラブルが起こらないようになるべく把握している不具合は事前にしっかりと説明しておく事が重要になります。

不動産売却の流れ

覚えておいて欲しい不動産売却の流れ

子供が独立したので、広い家を売却して利便性のよい場所のマンションに引っ越したい。定年をむかえたので便利だけど騒々しい都心から、ゆったりとした郊外に住み直したい時など、所有している不動産の売却を考える方が増えております。そこでこちらでは、覚えておいて欲しい不動産売却の流れについてご紹介します。

先ずは売却する理由を明確にする

不動産を売却する為には、売却する理由を明確にする必要があります。例えば家族構成の変化であったり、ライフスタイルの変化、経済的な理由など一言に不動産を売却するといっても様々な理由があります。ただ何となく不動産を売却するのではなく、しっかりとした理由を確認してから売却活動をする事によって、売却する具体的な理由であったり、何時頃までに売却しなければいけないのかや、いくらくらいで売却しなければいけないなどより具体的な目的意識を持つことができます。

売却する前に行うこと

最初に売却する不動産と同じエリアの同じ規模の不動産をチェックして、相場を確認する事が重要になります。ある程度、売却する相場の確認ができたら信頼できる不動産会社を見つけてください。不動産会社は沢山ありますので色々とチェックする事が重要になります。その後、信頼できる不動産会社が見つかったら不動産の査定を依頼します。この査定金額は不動産会社によって大きく差が出てきますので複数の不動産会社にアイミツをとってもらうのがおすすめです。納得する査定金額を提示してくれた不動産に仲介を依頼する媒介契約を結びます。

いよいよ不動産を売りだします

不動産会社と媒介契約を結んだらいよいよ本格的に購入者を探します。しかし、探すといってもその辺りはすべて不動産会社にお任せできます。売り出し金額はかなり重要になってきます。自分の希望、周りの不動産の相場、不動産会社の意見などを参考に決定してください。その金額で購入希望者がみつかったら、不動産の情報をできるだけ正確に開示します。その開示した内容で購入希望者が納得すれば売買契約を結び不動産を引き渡します。

売却と新居探し

不動産を売却作業に入りながら新居の購入する場合には、購入時期の調整が重要なポイントになってきます。購入を先に検討する場合には、こちらのペースで探す事ができますが、売却してからその金額を頭金などにして購入する場合には、全く先が見えません。その辺りも不動産会社とのミーティングである程度の目安を決めて動きましょう。